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Immobile commerciale a Terni, Strada di Sabbione n. 26

Piena proprietà per la quota 1/1 di un fabbricato di natura commerciale, attualmente ad uso terziario/direzionale, sito nel Comune di Temi, Strada di Sabbione n. 26, con annessa corte esclusiva, piano terra e primo, censito al NCUF al foglio 101, particella 79, subalterno 3 graffata al foglio 101, particella 80, sub 3 Cat. D/8. Il fabbricato è accessibile mediante ingressi carrabili e pedonali posti a servizio della corte stessa. I due cancelli carrabili principali, di cui uno corredato di cancello pedonale, sono ubicati a ridosso della viabilità pubblica costituita da strada di Sabbione, mentre il terzo cancello carrabile è situato a confine con la strada privata, di fatto aperta all’uso pubblico, identificata con Via Bartocci. Quest'ultimo ingresso risulta di fatto inaccessibile.
Il bene, catastalmente classificato come D/8, di fatto utilizzato a destinazione terziaria con vocazione a “Ufficio strutturato” si compone al piano terra di ingresso, uffici, servizi igienici, spogliatoio con annessi servizi e locale tecnico. Sempre al piano terra è ubicato l’ampio magazzino caratterizzato dall’intera altezza dell'immobile ed accessibile sia dall’interno, tramite disimpegno ubicato nel locale spogliatoio, che dall’esterno, tramite apposito ingresso posto nel fronte posteriore.
La scala interna conduce al piano primo, che presenta uno sviluppo planimetrico parziale rispetto al piano sottostante ed ospita ulteriori uffici e relativi servizi igienici.
Il collegamento verticale tra i due piani è, inoltre, garantito dalla presenza di montacarichi.
Il livello di finitura di tutti gli ambienti interni risulta in ottimo stato di conservazione. Il bene evidenzia la presenza di apprezzabili caratteristiche qualitative ed estetiche, riconducibili ad interventi di manutenzione, di diversa distribuzione interna e di ammodernamento generale intervenuti nel 2019 che hanno interessato la funzionalità e le finiture delle strutture, della muratura interna, dei servizi e degli impianti, determinando un accrescimento ed un’ottimizzazione dell'efficienza degli ambienti.
L'ingresso all'ampia area di pertinenza esclusiva vede la presenza di cancelli sia carrabili che pedonali, realizzati in ferro, al pari della recinzione perimetrale dell'intero lotto, posti in adiacenza della viabilità pubblica esterna, che conferiscono quindi all'area stessa la totale e comoda accessibilità dall'esterno e la massima fruibilità interna.
L’ingresso al fabbricato è costituito da infisso in alluminio e vetro, composto da anta con apertura a battente e parte fissa, dotato inoltre di filtro servito da infisso avente le medesime caratteristiche; gli infissi interni sono costituiti da porte con apertura a battente in legno, mentre quelli esterni sono costituiti prevalentemente da finestre a nastro realizzate in alluminio e vetro, parzialmente interessate da ante con apertura a battente e corredate di oscuranti interni di tipo alla "veneziana".
La muratura interna, realizzata in laterizi forati di spessore pari a cm 8, intonacata in entrambi i lati, ovvero in cartongesso, di spessore pari a cm 10, è rifinita tramite tinteggiatura e mostra un ottimo stato di conservazione; i pavimenti di tutti gli ambienti sono in gres, con l'esclusione del magazzino, realizzato in battuta di cemento; i servizi igienici comuni e quelli correlati al locale spogliatoio, sono interessati da rivestimento realizzato sempre con maioliche in gres.
Gli impianti tecnologici presenti all’interno del fabbricato possono essere definiti, per quanto visibile e limitatamente alle parti ispezionabili, funzionanti ed in ottimo stato di conservazione; gli stessi presentano inoltre una dotazione quantitativa e caratteristiche qualitative superiori alla media riscontrabile in fabbricati analoghi, anche in forza della destinazione attuale dell'immobile, evidenziando la presenza degli impianti termico-solare, climatizzazione e condizionamento aria,
controllo temperatura e umidità ambiente, antincendio, antintrusione, videosorveglianza, rete dati, illuminazione di emergenza, collegamento verticale meccanico e colonnine per la ricarica elettrica dei veicoli.
L'impianto fotovoltaico presente, esteso per l'intero sviluppo della copertura, per quanto regolarmente funzionante ed allacciato al gestore dei servizi elettrici, è posto ad esclusivo servizio di ulteriori beni afferenti alla stessa proprietà del compendio in esame, che non potrà pertanto beneficiare dei vantaggi tecnici ed economici derivanti dalla produzione di energia elettrica, salvo eventuali successivi accordi tra le parti. Nel fabbricato è inoltre presente apposito vano tecnico destinato all'alloggio dei contatori e delle apparecchiature di controllo dell'impianto stesso, con accesso posto all'interno dell'area di pertinenza ma all'esterno del corpo di fabbrica, che di fatto dovrà continuare a rappresentare servitù a
favore dell'attuale proprietà, unitamente quindi al diritto di passaggio all'interno dell'area di pertinenza, necessario per l'accesso al vano.
Tutti gli impianti tecnologici, oggetto di recente ammodernamento e di parziale nuova realizzazione, sono corredati di certificazione di conformità e collaudo, ove necessario.
Lo smaltimento delle acque reflue bianche e nere, è garantito dall’innesto di queste su colonne montanti a servizio del fabbricato, allacciate all'impianto pubblico di rete.
Superficie complessiva di circa mq 5.909,85
Non sussiste la conformità edilizia. Il costo per la regolarizzazione della difformità edilizia è pari ad € 9.523,36, già decurtato dal prezzo di stima.
Sussiste la conformità urbanistica.
L'immobile, privo di condominio, è occupato da terzi con contratto di locazione 6+6, stipulato in data 04.09.2019, opponibile alla procedura, con scadenza il 28.02.2031.
Canone di locazione pari ad € 54.000,00 annui, oltre IVA, con cadenza trimestrale.

E' presente la trascrizione di un atto di cessione di pigioni, trascritto il 29 maggio 2019 ai numeri 5463/3812, non suscettibile di cancellazione a seguito dell’emissione del decreto di trasferimento.
Si rimanda alla perizia di stima per la puntuale descrizione dell'immobile, anche con riferimento alla presenza di eventuali difformità urbanistiche e catastali riscontrate, nonché alle modalità di determinazione del prezzo.